결론

2029년 과천과천지구 청약을 노려 과천에서 무주택 3년·과천 거주 2년을 채운다. 과천 아파트는 영등포 같은 급보다 월 75~205만 비싸 6년이면 5,400만~1.5억이 더 드니, 전입신고가 되는 오피스텔·주택·빌라·구축 소형 아파트 중에서 실질 월 부담이 낮은 집을 고른다. 2028년 중반 과천 물량(1,000세대 이상이면 유지, 500세대 미만이면 영등포로)을 보고 계속 갈지 정한다. 자세한 근거 ↗

고르는 기준

• 전입신고 가능 (🏠 전입 확인 필요 배지가 붙은 집은 중개사에 먼저 확인)
• 지상층 (반지하·지층 제외)
• 전용 40㎡ 이상, 방 2개 이상
• 주차 1대
• 2년 계약 + 갱신 2년 가능

숫자 읽는 법

실질 월 부담 = 월세 + 보증금 비용. 보증금은 자기자금 상한(기본 5,000만)까지는 기회비용(전환율 5.5%, 1,000만당 월 약 4.6만), 넘는 만큼은 대출 이자(월세 보증금 기본 4%, 전세 기본 3.8%)로 계산한다. 전세는 월세가 0이라 보증금 비용만 남는다. 6년 총액은 실질 월 부담 × 72개월이다. 가정값은 아래 "비용 가정"에서 바꿀 수 있다.